Der Mieter hatte wegen Mängeln an der Wohnung die Miete gemindert. Der Vermieter bediente sich wegen der fehlenden Miete einfach aus der Kaution und forderte die Mieter auf, das Kautionskonto wieder aufzufüllen. Dabei bezog er sich auf eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, nach der er berechtigt war, auch schon während des Laufs des Mietverhältnisses auf die Kaution Zugriff zu nehmen.
Dass das nicht gehen kann, liegt auf der Hand. Denn der Vermieter ging mit dieser Vorgehensweise einfach einre Auseinandersetzung über eventuell bestehende Mängel aus dem Weg. Eine solche Vorgehensweise würde das Recht des Mieters zur Mietminderung aushebeln.
So entschied jetzt auch der BGH - allerdings mit anderer, ebenso überzeugender Begründung. In seiner Entscheidung VIII ZR 234/13 (hier die Pressemitteilung) stellte er fest, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. "Das Vorgehen des Beklagten widerspricht den im § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam".
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